פסק-דין בתיק בר"ע 1129/06

זוהי בקשת למתן רשות לערער על החלטת ראש ההוצאה לפועל (כבוד הרשם עודד מאור) שניתנה ביום 5/1/06. בגדרה קיבל ראש ההוצאה לפועל את בקשת המשיב לנקוט הליכים למימוש משכנתא כנגד המבקשת, והורה לה לפנות את דירת-מגוריה תוך 60 ימים, אלא-אם-כן יגיעו הצדדים להסדר תשלומים לפני תום התקופה. החלטתי לדון בבקשה כבערעור עצמו, לאחר שניתנה לצדדים האפשרות לטיעון בעל-פה ובכתב.

העובדות הצריכות לעניין

1.       ביום 23/11/98 נחתם הסכם שלפיו מכרה המבקשת לבתה (להלן: "החייבת") את דירתה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בחולון כגוש 7344 חלקה 9 תת-חלקה 26 (להלן: "הדירה") תמורת סך של 450,000 דולר ארה"ב (להלן: "הסכם המכר", נספח א' לבקשה). לצורך מימון הרכישה, נטלה החייבת מידי המשיב (להלן: "הבנק") הלוואה בשווי של 1,134,000 ש"ח (להלן: "ההלוואה"), שהובטחה במשכון זכויותיה החוזיות של החייבת בדירה (ראו נספח ב' לתגובה לבקשה). בנוסף, חתמה המבקשת על כתב התחייבות כלפי הבנק (נספח ג' לתגובה לבקשה), שבו נתנה הסכמתה למשכון זכויותיה החוזיות של החייבת בדירה, והתחייבה, בין היתר, להימנע מכל עסקה הסותרת את הסכם המכר, וכן מביטול, שינוי או הפרה של ההסכם, ללא אישור הבנק. עוד התחייבה המבקשת, כי היה ולא תועבר הבעלות בדירה על שם החייבת עד למועד הקבוע לרישום המשכנתא, או במקרה שיינתן נגדה צו פירוק, צו לקבלת נכסים, צו למינוי כונס נכסים, או צו עיקול על הדירה, תרשום המבקשת משכנתא על הדירה לטובת הבנק. לבסוף, הצהירה המבקשת כי אם תפר את התחייבויותיה הנ"ל או אם יבוטל ההסכם, היא מתחייבת להחזיר לבנק את כל הסכומים שיגיעו לו בגין ההלוואה.

ביום 30/11/98 העביר הבנק סך של 273,949 ש"ח מכספי ההלוואה אל חשבונה הפרטי של המבקשת. יתרת ההלוואה בסך של 860,051 ש"ח הועברה על-פי הוראת המבקשת לפירעון המשכנתא שהייתה רשומה על זכויותיה של המבקשת בדירה לטובת אותו הבנק (ראו: נספחים ה/1 ו- 2 לתגובה לבקשה).

2.       בד בבד עם החתימה על הסכם המכר וקבלת כספי ההלוואה, התקשרה המבקשת עם חברת דנקנר השקעות בע"מ בהסכם לרכישת דירה מספר 30 בבניין 28 במקרקעין המסומנים בתכנית ח/370 כמגרשים זמניים 28 - 29 (להלן: "הסכם הרכישה", נספח ב' לבקשה). הסכם זה בוטל על-ידי המבקשת ביום 4/6/00, משום שלטענתה, לא קיבלה מידי החייבת את מלוא התמורה עבור הדירה, ועל כן, לא עלה בידי המבקשת לשלם עבור הדירה שרכשה. בשל כך, שילמה המבקשת לחברת דנקנר פיצוי מוסכם בסך 80,000 ש"ח  (ראו נספח ג' לבקשה). 

3.       ביום 6/2/01 חתמו המבקשת והחייבת על הסכם המבטל את הסכם המכר (להלן: "הסכם הביטול", נספח ד' לבקשה), אשר קבע כדלקמן:

"1.       המוכר יחזיר באופן מידי לקונה את כל הכספים ששילם לו הקונה בעבור רכישת הדירה ומדובר בסך של- 10,000 $ US (עשרת אלפים דולר ארה"ב) ששולמו למוכר בחתימת החוזה (סעיף 4א).

2.         לגבי ההלוואה שקיבל הקונה מבל"ל למשכנתאות, המוכר

מקבל על עצמו את ההלוואה במלואה והוא יפעל כלפי הבנק להעביר על שמו ולקבל על עצמו את החזר ההלוואה במלואה ואם הוא לא יצליח להעביר את ההלוואה על שמו, או עד שיצליח להעביר את ההלוואה מהבנק על שמו- והמוכר יבצע את החזר ההלוואה במלואה ובמועדיה וישלם לבנק, מדי חודש בחודשו (ישירות או שיעביר לקונה את סכום ההחזר) את החזרי המשכנתא."

4.       ביום 11/10/01 הגיש הבנק בקשה בלשכת ההוצאה לפועל למימוש המשכון על זכויותיה של החייבת בדירה, היות שלא עמדה בתשלומים להחזר ההלוואה, וביום 2/1/02 מונה עו"ד שפיר שילנסקי ככונס נכסים למכירת זכויות החייבת בדירה. במסגרת הליכי הכינוס, הוצאו מספר צווי פינוי כנגד החייבת, אשר בוטלו עקב הסדרי תשלומים שהושגו בין הצדדים.

5.       ביום 23/11/05 הגיש הבנק "בקשה לחידוש הליכי מימוש נכס ומתן צו לפינוי הנכס". על-פי הנטען בבקשה, ביום 19/2/05 נודע לבנק לראשונה על ביטול הסכם המכר, מתוך בקשה שהגישה המבקשת לביטול הליך הפינוי מטעם זה. בעקבות זאת, הגיש הבנק לבית-משפט השלום בתל-אביב תביעה כנגד המבקשת לתשלום ההלוואה כשהוא נסמך על כתב ההתחייבות שנחתם על-ידה ועל ההלכה הידועה שנקבעה בעניין זה ברע"א 8792/00 משה מנחם שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נו(5) 593 (להלן: "שטיינמץ"). מספר חודשים לאחר מכן, התקבלה החלטה אחרת בבית המשפט העליון, בעניין רע"א 04 /11913 אביבה שפרניק ואח' נ' טפחות בנק למשכנתאות בישראל בע"מ ואח' (לא פורסם) (להלן: "שפרניק"). לאורה, סבר הבנק כי משפדה את המשכנתא שרבצה על דירת המבקשת, רשאי הוא לנקוט הליכים למימושה, מכוח תחלוף הזכות הקניינית הישירה בנכס העולה מהוראות סעיפים 13-14 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967 (להלן: "חוק המשכון"), ובהתאם לכך, הגיש את הבקשה האמורה לחידוש ההליכים למימוש הנכס.

המבקשת השיבה בתגובתה לבקשת הבנק, כי הטענה שבמרכזה, לפיה נכנס הבנק בנעלי הממשכן הקודם, לא הועלתה עד למועד הגשת הבקשה, וממילא, הבקשה למימוש הנכס שהוגשה בפועל התייחסה למשכון הנוכחי החל לגבי זכויותיה החוזיות של החייבת, שתוקפו פקע עם ביטול הסכם המכר. המבקשת הוסיפה כי היה על הבנק להפנות את הטענה בדבר זכויותיה הממושכנות לבית המשפט המוסמך, או לחילופין, לרכז את כל טענותיו במסגרת התביעה הכספית שהגיש.

6.       ביום 5/1/06 קיים ראש ההוצאה לפועל דיון בבקשת הבנק. לאחר ששמע את טענות הצדדים, קבע ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו כי הכספים שהתקבלו מהבנק בגין ההלוואה הועברו בחלקם במזומן לידי המבקשת, ובחלקם שימשו לפדיון המשכנתא שרבצה על הדירה בשל הלוואה שנטלה בעבר המבקשת עצמה. ראש ההוצאה לפועל קיבל את טענות הבנק, בקובעו כי אין עילה לבטל או להשהות את ההליכים בגין מימוש הנכס, אולם דחה את פינוי הנכס ליום 5/3/06, על-מנת לאפשר לצדדים להגיע להסדר תשלומים.

כנגד החלטה זו, כאמור, מופנית הבקשה שבכאן, אשר הוגשה ביום 22/1/06 יחד עם בקשה לעיכוב הליכי הפינוי. יצויין, כי ביום 12/2/06 החליט בית-משפט זה (כבוד השופטת י' שטופמן) על עיכוב ביצוע צו הפינוי עד למועד הדיון בבקשה למתן רשות ערעור או עד למתן החלטה אחרת. 

הטיעונים המשפטיים

7.       במסגרת הבקשה שלפניי, טוענת המבקשת כי על-פי ההלכה שנקבעה בעניין שטיינמץ, כתב התחייבות החתום בידי המוכר יוצר אמנם יריבות ישירה בינו לבין הבנק שנתן הלוואה מובטחת לרכישת הדירה, אך אין בכוחו ליצור משכנתא לטובת הבנק על נכסיו של המוכר. בעניין שפרניק נקבע חריג להלכה זו, המתקיים בנסיבות המתוארות בסעיפים 13 - 14 לחוק המשכון, לפיהן יכול מלווה לפדות משכנתא במקום החייב אם הוא עצמו עשוי להיפגע מאי-פירעונה, ולנקוט הליכי כינוס מכוח תחלוף הזכות הקניינית הישירה בנכס שמושכן. עם זאת, המבקשת סבורה כי החריג שנקבע בעניין שפרניק אינו חל במקרה שלה, בו פדה הבנק משכון שהוא עצמו בעליו בעדיפות ראשונה. במקרה כזה, לשיטתה, הבנק אינו בא בגדרי סעיף 13 לחוק המשכון כמי "שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו", ולדברי המבקשת, "אין למשיב להלין אלא על עצמו על כי פרע את אותה משכנתא קודמת שהיתה רשומה לטובתו על הדירה, שהרי המציאות לא חייבה אותו לעשות כן".

עוד טוענת המבקשת כי הליכי הכינוס שנקט הבנק התבססו על תצהיר למימוש משכון על זכויותיה החוזיות של החייבת, ולא נטען בו דבר בנוגע לקיומה של זכות כלשהי נגד המבקשת. לטענתה, משבוטלו זכויות החייבת על-פי הסכם המכר ומשבוטלה גם הערת האזהרה שנרשמה לטובתה, אף דין המשכון להתבטל. המבקשת מטעימה כי לא הייתה מיוצגת בהליכים שהתנהלו בלשכת ההוצאה לפועל, ורק לאחר שניתן לה ייעוץ משפטי ביום 19/2/05 הבינה כי משבוטל הסכם המכר הבנק אינו רשאי להמשיך את הליכי הכינוס והפינוי נגדה.

לחילופין, טוענת המבקשת כי טעה ראש ההוצאה לפועל עת הורה על פינויה מדירתה, מבלי שהוצגו לו הסכם ההלוואה או שטר המשכנתא שנחתמו בין הבנק לבין המבקשת, שכן באמצעותם בלבד ניתן להוכיח כי ויתרה באופן מפורש וברור על הגנות הדיור החלוף המוקנות לה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967 (להלן: "חוק ההוצאה לפועל") ובסעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). 

8.       הבנק סומך ידו על החלטת ראש ההוצאה לפועל וטוען כי טענותיה של המבקשת הועלו בשיהוי בלתי סביר. לגרסתו, טענת המבקשת לפיה בוטלו ההסכמים בשל אי-תשלום התמורה עבור רכישת הדירה אינה נכונה. ביום 29/11/98 חתמה המבקשת על הודעה (נספח ז' לתגובה לבקשה) בה היא מאשרת כי עד למועד זה שילמה החייבת סך של 180,000 דולר ארה"ב (שהם כ- 756,000 ש"ח) על חשבון התמורה בגין הרכישה. בנוסף, על-פי אישור מתן ההלוואה (נספח ו' לתגובה לבקשה), כספי ההלוואה שהועברו לידי המבקשת, המהווים כ- 270,000 דולר, שימשו לביצוע התשלום האחרון בגין הרכישה. מכאן, שהחייבת שילמה למבקשת את מלוא התמורה עבור רכישת הדירה בטרם בוטל הסכם המכר, ולא ברור מדוע ביטלה המבקשת הסכם זה כחצי שנה לאחר שבוטל הסכם הרכישה. כמו כן, מציין הבנק כי בהסכם הביטול נטלה על עצמה המבקשת לשלם את המשכנתא שנלקחה על-ידי החייבת. מכל האמור לעיל, למד הבנק כי המבקשת הסכימה למשכנתא שנותרה רשומה על הדירה ואף הסכימה לשלם את ההלוואה.